Complément de loyer : le DPE pourrait devenir un point de friction majeur en cas de contestation

Dans les communes où l’encadrement des loyers s’applique, le complément de loyer reste la zone la plus exposée du bail. Il est autorisé, mais il n’est jamais automatique : il doit correspondre à des caractéristiques réellement exceptionnelles du logement et se justifier sans approximations. Fin 2025, des textes déposés au Parlement ont proposé de durcir le dispositif en ajoutant un critère énergétique : l’application du complément serait impossible en l’absence d’un DPE en cours de validité, et pourrait être refusée lorsque le logement est jugé trop énergivore selon sa classe DPE.

À ce stade, il s’agit de propositions : elles n’ont pas, en elles-mêmes, valeur de règle applicable. Mais l’orientation est parlante, parce qu’elle change la hiérarchie des pièces du dossier. Le complément de loyer ne reposerait plus uniquement sur la justification du caractère exceptionnel du bien ; il pourrait dépendre d’un élément mesurable et opposable, le DPE. En pratique, cela renforce le risque de contestation, car la discussion porterait sur un document que le locataire peut opposer et sur lequel il peut demander des explications.

Quand le DPE devient une pièce de fond du bail

Si la performance énergétique devient un critère d’exclusion du complément, trois points prennent une importance immédiate. D’abord, la validité du DPE : un document absent, périmé ou inexploitable fragilise d’emblée le bail. Ensuite, la cohérence entre le rapport et le logement : des données peu étayées, des hypothèses fragiles ou un descriptif trop vague créent un angle d’attaque évident. Enfin, la compréhension du résultat : en cas de contestation, ce sont les éléments factuels (systèmes, isolation constatée, ventilation, surfaces, menuiseries) et leur articulation qui sont examinés, bien plus que la lettre affichée sur une annonce.

Sur le plan opérationnel, le rôle du diagnostiqueur est très concret : constater, vérifier et expliciter. Les justificatifs aident, mais ils ne font pas tout. L’observation sur site, l’identification des équipements, la cohérence entre l’enveloppe du bâti et les systèmes, et la rédaction d’un rapport clair pèsent sur la solidité du document. L’objectif n’est pas de “chercher la meilleure lettre”, mais de produire une photographie fiable de la performance, utilisable dans un dossier locatif.

Dans un contexte où le DPE pourrait conditionner le complément, un diagnostic rigoureux devient aussi un outil de prévention des litiges. Le propriétaire sait ce qu’il présente, le locataire comprend ce qu’il signe, et la discussion se fait sur des éléments vérifiables plutôt que sur des impressions. L’expertise locale du diagnostiqueur compte alors pleinement : typologies de bâti, périodes de construction, systèmes fréquents et points de vigilance propres au secteur. Pour sécuriser, un propriétaire a intérêt à rassembler en amont les éléments simples qui étayent le DPE (factures, références d’équipements, dates de travaux), car ce sont ces détails qui, en cas de discussion, font la différence.